近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类(lkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款èi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōngkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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