“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部，再往下的(de)空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三(sān)个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来(lái)源(yuán)来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国企(qǐ)背(bèi)景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业(yè)内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重(zhòng)视企(qǐ)业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融(róng)资成本是否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是(shì)否也是业(yè)内最低的(de)；这些都是我们看重的(de)一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央企房企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是，在(zài)2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了(le)接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘(pán)入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企(qǐ)业(yè)的(de)影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)看房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在(zài)2020年至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略(lüè)的(de)同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国(guó)央企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本更(gèng)低，融(róng)资(zī)渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作(zuò)为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近(jìn)七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机(jī)构调(diào)研。

　　我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词>产业(yè)链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也(yě)会越来越(yuè)多(duō)。美国(guó)过(guò)去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对看好和内装相关的(de)行(xíng)业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第(dì)一季度(dù)报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归母净(jìng)利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如(rú)何(hé)选择成为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司(sī)还(hái)是(shì)希望挣的(de)是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到(dào)期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价(jià)的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词