5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万一寸多少厘米公分 一寸是几个手指亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn一寸多少厘米公分 一寸是几个手指)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好一寸多少厘米公分 一寸是几个手指之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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