文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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