近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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