近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(y诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的è)内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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