万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(t电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的ā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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