饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业东省城(chéng)规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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