5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以一个立一个羽念什么字: #ff0000; line-height: 24px;'>一个立一个羽念什么字公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许一个立一个羽念什么字还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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