5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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