饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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