5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只