导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(ji身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么ā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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