OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园RE美女脱了个精光露出奶囗和尿囗IT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前美女脱了个精光露出奶囗和尿囗的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)美女脱了个精光露出奶囗和尿囗江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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