5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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