5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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