5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(r阴肖是指哪几个肖ù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“阴肖是指哪几个肖风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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