导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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