文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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