万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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