饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎ中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方ng)收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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