导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了ong>风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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