5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高马云的钱属于个人吗盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产马云的钱属于个人吗资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(b马云的钱属于个人吗ǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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