导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86单倍行距是多少套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，单倍行距是多少ng>直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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