“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关(guān)注度(dù)从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需(xū)要非常(cháng)小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的(de)情况(kuàng)。除(chú)此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还是(shì)那些有国企背景的房(fáng)企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论是(shì)在(zài)销售，还是(shì)融资等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢家”。而(行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的ér)具(jù)体到如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内最(zuì)低(dī)的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光明地(dì)产、云(yún)南城投(tóu)、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛(chí)有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在(zài)一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于它(tā)本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那(nà)么(me)如(rú)何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高于100％要(yào)更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对(duì)比的是，华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的>

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央(yāng)企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受(shòu)到(dào)机(jī)构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中国工商银(yín)行(xíng)股(gǔ)份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司(sī)就长(zhǎng)期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实(shí)现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭(háng)州的(de)土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示，公司(sī)于5月10日(rì)接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在(zài)进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实(shí)现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧(ōu)价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是(行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的shì)，中欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的(de)产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光一时的(de)家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家(jiā)居十大流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均(jūn)登榜十(shí)大流通股股东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越来(lái)越被机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难(nán)题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例(lì)分(fēn)析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的(de)公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但是(shì)该公(gōng)司(sī)能在业内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后(hòu)提价率比(bǐ)较(jiào)高(gāo)，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。