5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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