5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(w辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向én)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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