饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn东隅已逝桑榆非晚是什么意思)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务(wù)事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.东隅已逝桑榆非晚是什么意思1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机构在东隅已逝桑榆非晚是什么意思具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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