“现在的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年(nián)的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注(zhù)度从板(bǎn)块(kuài)向单个标(biāo)的(de)转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下(xià)的(de)空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房(fáng)地(2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天dì)产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国(guó)企(qǐ)背景的(de)房(fáng)企，民(mín)营房(fáng)企相对(duì)比较困难(nán)，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等(děng)各个(gè)方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在资(zī)本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业的(de)成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房(fáng)企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房(fáng)企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来(lái)，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的(de)复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在(zài)各维度(dù)的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国(guó)央企(qǐ)确(què)实会更胜一筹(chóu)。如国(guó)央(yāng)企的融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但(dàn)这(zhè)也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的(de)滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关系(xì)密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来自杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的(de)营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行(xíng)业(yè)主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的(de)数据充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前(qián)者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山(shān)。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值(zhí)派基(jī)金经(jīng)理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因疫情(qíng)、消费(fèi)复(fù)苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的(de)是(shì)志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了(le)同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增加(jiā)了(le)持股(gǔ)，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登(dēng)榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺(fǎng)外，下(xià)游的物(wù)业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司(sī)还(hái)是希望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场(chǎng)化(huà)应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到(dào)产品提价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人(rén)员(yuán)成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户(hù)没有那么(me)满意，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是(shì)该公(gōng)司(sī)能在业内做到到(dào)期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天