OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(z相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术hòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(ji相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术ào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(c相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术hāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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