“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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