5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资(zī)金(蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(j蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的ié)构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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