万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(l四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些ǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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