OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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