导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōn嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗g)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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