万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的)团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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