近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么基金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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