导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0八哥鸟寿命是多少年.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）八哥鸟寿命是多少年rong>城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(八哥鸟寿命是多少年yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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