近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(m杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物-height: 24px;'>杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物ù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物