导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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