5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(z发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的hǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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