文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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