“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现像过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者的(de)关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产(chǎn)个(gè)股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产行业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最低的(de)；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始(shǐ)大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑(yí)又(yòu)进(jìn)一步(bù)考验着(zhe)国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了(le)，其(qí)开始在一(yī)线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，该房企新购入地块也实现了(le)快速的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于(yú)它(tā)本身(shēn)储备(bèi)了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另外一(yī)半(bàn)也(yě)主要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉(jué)又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没有(yǒu)想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维度的实(shí)际表(biǎo)现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然(rán)优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根(gēn)据(jù)一(yī)季(jì)报，该资产公司的几只产品合(hé)计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表现存在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样较为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前(qián)十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位(wèi)。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在(zà公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代i)下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上(shàng)的(de)中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下游(yóu)应(yīng)用行业主要包括中介服务(wù)、家用(yòng)电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国(guó)房地产行(xíng)业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居(jū)领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也会(huì)越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一(yī)直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如(rú)消费建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金(jīn)经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了持股，而这两只产(chǎn)品也(yě)成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代募。有意思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜十大(dà)流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述(shù)上(shàng)海公募(mù)基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不(bù)是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目(mù)到期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的(de)公司(sī)很(hěn)少，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内(nèi)做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代