万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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