万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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