文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后