5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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