饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说(s上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗huō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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