近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规东隅已逝桑榆非晚是什么意思要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。<东隅已逝桑榆非晚是什么意思/p>

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意东隅已逝桑榆非晚是什么意思，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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