OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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